2022年9月30日，財政部和國家稅務總局聯合發布《關于銀行業金融機構、金融資產管理公司不良債權以物抵債有關稅收政策的公告》，對銀行業不良資產以物抵債稅費做出調整。不僅將稅費優惠范圍從國有銀行擴大至所有銀行，還對多種稅費進行減免。行業人士對此進行了逐條解讀。 （灰底黑體字為原文）

　　

　　

　　

　　

　　如果要抵債資產，因為銀行不是原業主，很多材料無法取得。如果無法取得增值稅的進項發票，會導致大額稅費無法抵扣。這一規定，也掃除了債權人稅費無法明確的顧慮，甚至變相減免了繳納增值稅的金額 。

　　《公告》規定，銀行業金融機構及金融資產管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產時，可選擇以取得的全部價款和價外費用扣除取得該抵債不動產時的作價（應當取得人民法院、仲裁機構生效的法律文書）為銷售額，適用9%稅率計算繳納增值稅。

　　

　　人民法院、仲裁機構生效的法律文書作為差額扣除依據的憑證在《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第14號）中已經出現過。此規定解決了抵債不動產無法取得增值稅專用發票抵扣，還需要全額開具銷售收入的增值稅專用發票的難題。

　　此外，

　　

　　

　　

　　上述兩條合并解讀為，接收抵債資產免征契稅、印花稅，持有抵債資產期間可免征房產稅、城鎮土地使用稅。

　　因為城鎮土地使用稅和房產稅是地方稅種，所以本文件規定為各地可根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》授權和本地實際，對銀行業金融機構、金融資產管理公司持有的抵債不動產減免房產稅、城鎮土地使用稅。

　　

　　

　　

　　稅費重大直接減免。其中減免交易稅：包括印花稅，契稅1-3%；減免持有稅：房產稅、土地使稅。這些稅費也是抵債方持有和交易不動產中的重要稅費成本。

　　

　　

　　首先必須要通過司法程序，其次適用對象為銀行業金融機構，特別注意不適用非銀行業的債權。想通過其他債權抵債來免稅是不可行的。

　　

　　

　　稅收優惠政策擴圍，之前財政部、稅務總局出臺的大多數稅收優惠都是國有銀行才可以享受，本次將該稅收優惠的享受范圍擴大到了在中華人民共和國境內設立的商業銀行、農村合作銀行、農村信用社、村鎮銀行、農村資金互助社以及政策性銀行，這對廣大民營銀行和中小銀行、信用社等金融機構來說，是一重大利好。

　　

　　

　　目前還是個短期政策，是否會延續估計會根據化解情況來在進一步調整。銀行應該抓住政策窗口以物抵債。

　　

　　

　　

　　依照《金融資產管理公司條例》（國務院令第二百九十七號）的相關規定，符合規定條件的金融資產管理公司為中國信達、中國華融、長城資產和東方資產管理公司四家。

　　且財政部、稅務總局之前發布的關于金融資產管理公司的稅收優惠文件《財政部、國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號），也指出金融資產管理公司為信達、華融、長城和東方資產管理公司，明確了財稅〔2001〕10號文件中所適用的金融資產管理公司的范圍。

　　本次新發布的稅收優惠文件僅對銀行業金融機構給出了定義，而對金融資產管理公司并未像前文件一樣做出限定，因此地方AMC是否享受本優惠本文件并未明確說明，有待觀察。

　　專業人士認為，新發布的稅收優惠文件中所指的金融資產管理公司，大概率不會突破《金融資產管理公司條例》的相關規定。

　　

　　

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。”土地增值稅實行四級超率累進稅率，最低稅率30%，最高稅率為60%。

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規定：“納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。”因為該條規定，實務中對于抵債不動產經常需要受讓方墊付土地增值稅后才能辦理不動產過戶手續。而新出臺的財政部、稅務總局公告2022年第31號文件，未給予抵債不動產土地增值稅的稅收優惠，沒有解決以物抵債業務中土地增值稅這個稅務痛點。

　　來源：華融不良資產處置整編