近段時間以來，全國已有多個城市下調個人住房貸款利率，既包括商業性個人住房貸款，也有公積金貸款，其中，多地首套房商貸利率降至4%以下，創下近幾年的歷史低位。房貸利率走低，對購房人無疑是利好，據業內人士分析，一些城市的商貸利率可能會降至3.6%-3.7%左右的水平。

　　從全國房地產市場的表現看，目前依舊低迷。有機構認為，當房貸利率發生顯著變化之后，市場銷售變化需要1-2個季度的修復時間，到今年四季度，房地產銷售或將走上弱復蘇的道路。

　　中新經緯14日上午獨家從工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行位于天津市的營業網點處獲悉，天津市首套商業性個人住房貸款利率再度下調，最低由“LPR-20個基點”下調至“LPR-40個基點”，即首套房商貸利率降至最低3.9%。二套房商業性個人住房貸款利率沒有變動，仍為“LPR+60個基點”，即最低4.9%。該政策從10月14日起執行。

　　近期已有多地下調首套房商貸利率。據媒體14日報道，石家莊多家銀行自當日起將首套房貸款利率由4.1%下降至3.8%。近日，湖北武漢、宜昌、襄陽首套房貸最低利率均已下調，由4.1%降至3.9%。山東濟寧、廣東清遠及江門等地，都傳出首套房商貸利率下調至4%以下的消息，有城市甚至降至最低3.7%。

　　首套房商貸利率紛紛跌破4%，是受國慶節前的政策影響。9月29日，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，決定階段性調整差別化住房信貸政策。對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　中新經緯梳理數據發現，2022年以來，5年期以上LPR已經下調3次，分別是1月份由4.65%降至4.60%、5月份由4.6%降至4.45%、8月份由4.45%降至4.30%，累計下降35個基點。

　　政策還特別對首套房貸利率進行了兩次“定向降息”。今年5月，中國人民銀行、中國銀保監會發布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。9月底，兩部門又出臺前述《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中新經緯分析，9月底的新政策發布后，預計符合條件的城市會進一步將房貸利率下調到最低水平。只有一步到位，而不是擠牙膏式的下降才對市場產生最大的作用。據調查，目前這些城市基本執行的是4.1%（LPR-20個基點）的下限水平，年底前下調，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。房貸降到與經營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利。

　　據貝殼研究院9月20日發布重點城市主流房貸利率數據，9月該研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，分別較上月回落17個、15個基點。

　　除了商貸利率下調，9月30日，央行公告稱，決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

　　天津市10月11日發布消息，2022年10月1日（含當日）以后發放的首套個人住房公積金貸款，5年期以下（含5年）利率調整為2.6%，5年期以上利率調整為3.1%；第二套個人住房公積金貸款利率保持不變。同時，2022年10月1日以前發放的1年期以上首套公積金貸款自2023年1月1日起執行新利率。

　　據不完全統計，目前已有北京、天津、重慶、杭州、南京、嘉興、湖州、寧波、東莞、無錫、鄭州、南寧、石家莊、天水、吉林、成都、瀘州、襄陽、宜昌、黃石、荊州、隨州、恩施州、仙桃、天門、南昌、哈爾濱、合肥、馬鞍山等數十城開始執行新的公積金貸款利率。

　　銀河證券認為，個人住房公積金貸款利率迎來2015年以來的首次下調，并已經處于歷史最低水平，疊加房貸利率下行空間的打開，開啟了地產信貸的寬松周期。

　　中指研究院發布報告顯示，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年前三季度百城新建住宅價格累計上漲0.12%，為2015年以來同期最低水平；其中三季度價格累計下跌0.03%。9月份，百城新建住宅均價16200元/平方米，環比下跌0.02%，已連續3個月下跌；百城新建住宅價格環比下跌城市數量為56個，較2021年同期增加23個。

　　百城二手住宅方面，2022年前三季度百城二手住宅價格累計下跌0.18%，其中三季度下跌0.35%，跌幅較二季度擴大0.34個百分點。9月份，百城二手住宅均價為15970元/平方米，環比下跌0.13%；下跌城市數量為71個，較2021年同期增加28個。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對中新經緯稱，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間。若政策持續發力，各地配套政策持續跟進和落實，購房者置業情緒有望繼續修復，今年四季度新房市場或逐漸企穩，全年同比降幅或在20%左右。

　　銀河證券認為，當房貸利率發生顯著變化之后，市場銷售變化需要1-2個季度的修復時間。目前，考慮到房貸利率打開下降空間、3-9月份政策寬松且預計四季度政策力度加大、“保教樓”有序進行并進入實質性執行階段等情況，市場信心正逐步恢復，2022年四季度的房地產銷售將走上弱復蘇的道路，疊加去年的低基數，四季度銷售同比降幅將穩步收窄。

　　對于政策動向，許小樂預測，一是，擴大對改善型購房需求的融資支持。不只是對首次購房群體，也要降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率，這是符合二三線城市住房消費實際的必要舉措。另外，若針對首套房貸利率的“定向降息”效果不佳，不排除會進一步放寬二套房貸款利率。二是，降低房企的融資成本，提高房企融資能力。

　　（文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。）